ROTELLAR Y PIN ARBOLEDAS: HAY MENOS PISOS EN ALQUILER PORQUE LA LEY LO DIFICULTA

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ANALIZAMOS LA CRISIS DE LA LEY DE VIVIENDA Y LA PROPICIADA POR LA SUBIDA DE PRECIOS Y LA FALTA DE ACUERDO CON LA SENDA DE DÉFICIT Y DEUDA

Los profesores José Ramón Pin Arboledas y José María Rotellar analizan en nuestro podcast las causas de la creciente crisis de oferta de vivienda en alquiler en España, la nueva subida de la inflación propiciada por un aumento del precio de la electricidad y la falta de acuerdo entre los principales partidos para proponer a Europa una senda de reducción de déficit y deuda razonables en nuestro país.

Sobre la falta de pisos en alquiler, Rotellar estima que, «si lo único que hace la Ley de Vivienda es poner trabas a los tenedores (limitaciones de precios, incremento del riesgo de impagos, okupas…), muchos consideran que no les merece la pena alquilar el piso». De ahí la reducción de la oferta de vivienda en alquiler, que ha alcanzado nada menos que el 70 % en Madrid y el 60 % en Barcelona.

Los expertos hablan de la necesidad de que haya más oferta de vivienda para que bajen los precios. Y hablando de precios, se refieren también a la nueva subida de la inflación y el impacto que está teniendo sobre el poder adquisitivo. «Se ha agotado todo el ahorro generado durante las restricciones. Cualquier pequeña perturbación que haya puede llevarnos a todos por delante», indican.

a situación de las finanzas públicas también es comentada por Rotellar y Pin Arboledas. Esta semana hemos asistido a la nueva aprobación de la senda de déficit del Gobierno que había tumbado el PP en el Senado, y que ha vuelto a ser aprobada con las mismas cifras. Los expertos explican el impacto que podría tener sobre los Presupuestos y el Gobierno una nueva negativa en el Senado, y hablando de los nuevas exigencias de déficit y deuda a los países por parte de Europa, indican que «lo que no es posible es seguir funcionando con más gasto público, que es el motor de nuestra economía en estos momentos».

Fuente publicada en: https://www.eldebate.com/economia/20240216/rotellar-pin-arboledas-hay-menos-pisos-alquiler-porque-ley-cada-vez-dificulta-ofertarlos_174957.html

UN SECTOR CATATÓNICO. EL PRECIO DE LA VIVIENDA SE ESTANCA

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EL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA SE HA INCREMENTADO UN 38,6 % DESDE LOS MÍNIMOS DE 2015 Y SE MANTIENE UN 18,2 % POR DEBAJO DE LOS MÁXIMOS REGISTRADOS EN 2007.

La estadística Tinsa publica los datos del precio medio de la vivienda nueva y usada correspondientes al primer trimestre de 2024: refleja que los precios residenciales se han mantenido en el entorno de la estabilización en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico y desaceleraciones marcadas en los polos de empleo y sus áreas metropolitanas entre enero y marzo, "El precio de la vivienda nueva y usada se frena en el primer trimestre". Según las tasaciones de Tinsa, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España es un 3,3 % más elevado que un año antes, tras aumentar un 0,1 % en el último trimestre: "Es la menor tasa de crecimiento trimestral desde finales de 2020", advierte la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, asegura que: "esta desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo, cuya decisión de compra se ha visto menos impactada por el contexto de inflación elevada y altos tipos de interés".

Tras analizar todas las zonas, en el informe de Tinsa se refleja que un total de 19 capitales y hasta 34 provincias muestran en la estadística una evolución trimestral prácticamente plana. Arias destaca también, en referencia a la moderación observada en las capitales, que “los polos de empleo reflejan una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia”.

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 38,6 % desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 18,2 % por debajo de los máximos registrados en 2007. 

Para los próximos meses, aunque es esperable que los tipos de interés elevados sigan conteniendo la demanda residencial general durante el año, el Servicio de Estudios de Tinsa apunta que la expectativa de recuperación del mercado debido a un cambio cercano en la política monetaria podría movilizar la demanda de inversión frente a la de uso en estos meses de transición.

“La escasez de oferta en las zonas de concentración de la demanda continuará sosteniendo los precios”, apunta Cristina Arias. El mantenimiento del empleo y la recuperación progresiva del poder adquisitivo, gracias al control de la inflación y los incrementos salariales, mantienen la solvencia de los hogares y la confianza del consumidor.

Tinsa también publica el esfuerzo teórico anual, un indicador que simula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Según este indicador, el esfuerzo de los españoles aumentó una décima respecto al trimestre anterior y se sitúa en el 34,3 %.

Debemos recordar que el pasado mes, según analizaba Tinsa el último trimestre de 2023, "Las compraventas en 2023 se han financiado en su mayoría con fondos propios, con un componente relevante de compraventas de extranjeros y un mantenimiento de la proporción de adquisiciones por parte de entidades jurídicas". Lo que confirmaba hace unos días el Instituto Nacional de Estadística al publicar los datos de compraventas y de firma de hipotecas: la colonización extranjera del mercado es un hecho, y el mercado nacional muestra síntomas de estar entrando en una nueva crisis. 

Fuente publicada en: https://www.hispanidad.com/economia/sector-catatonico-precio-vivienda-se-estanca_12049876_102.html

EL MENGUANTE MERCADO DE LA VIVIENDA: LA OFERTA DE PISOS EN VENTA SUMA CUATRO AÑOS DE CAÍDAS Y METE PRESIÓN A LOS PRECIOS

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En el último trimestre del año pasado aceleró su caída hasta el 8%

La oferta de vivienda en venta no para de menguar. En el último trimestre de 2023 se redujo un 8% en términos interanuales, acelerando así el retroceso del 4% que ya experimentó entre julio y septiembre, según los datos recopilados por el marketplace inmobiliario idealista.

El "stock" de producto disponible acumula así prácticamente cuatro años de retrocesos. Salvo en el primer trimestre de 2020 -1%- y en el segundo de 2021 -3%-, en el resto ha ido sumando caídas de mayor o menor cuantía, alcanzando su pico en el segundo de 2020 cuando, coincidiendo con la pandemia del coronavirus y el cuasi cierre del mercado inmobiliario, se hundió un 12%.

Para idealista, la falta de viviendas tiene un responsable muy claro: la escasez de producto de obra nueva. "Los niveles de construcción de nuevas promociones son claramente insuficientes y se hace imprescindible levantar nuevas viviendas en aquellas zonas más dinámicas", apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista. La consecuencia de esta escasez es una mayor presión sobre los precios. "Sigue existiendo una bolsa de demanda suficiente para hacerse con las viviendas que hay en el mercado y la oferta de segunda mano no resulta suficiente para satisfacerla, lo que provoca que los precios sigan creciendo", prosigue. Todo ello lleva a Iñareta a concluir que, más que el encarecimiento de la financiación, la principal causa de que las compraventas estén cayendo es la falta de oferta. En noviembre pasado, las operaciones cerradas retrocedieron el 15,1% respecto al mismo mes del año anterior, con lo que acumulan ya diez meses consecutivos de caídas , según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Problemas de construcción

El pasado mes de junio, el Banco de España ya puso de manifiesto que que consideraba improbable que el precio de la vivienda fuera a bajar a corto plazo . Pese al encarecimiento del crédito, el supervisor financiero consideraba entonces que es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando «una resistencia a la baja» debido a factores como la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado, los altos costes de los materiales de construcción y la escasez de obra nueva.

Según cálculos de Sociedad de Tasación, la proyección de creación de hogares para los próximos años es de 200.000 anuales, el doble de las viviendas nuevas que los promotores son capaces de producir en este momento, tal y como recoge en su "Análisis del Mercado Inmobiliario Residencial. Retos y Perspectivas en 2024".

Según el análisis de idealista, la mayor caída de la oferta de vivienda en la recta final del pasado ejercicio se registró en Zamora y Santander, donde llegó al 28%. Le siguieron Ávila (-26%), Santa Cruz de Tenerife (-23%), Toledo (-22%), Ceuta y Granada (-20% en ambos casos). De entre los grandes mercados, la oferta se redujo también de forma significativa en Palma y Valencia (-17% en ambas ciudades), mientras que la reducción de "stock" fue del 14% en Barcelona y del 13% en Alicante. El descenso fue de un solo dígito en Málaga (-8%), Madrid (-4%) y Sevilla (-2%).

 

Publicado en: https://www.larazon.es/economia/menguante-mercado-vivienda-oferta-pisos-venta-suma-cuatro-anos-caidas-mete-presion-precios_2024020765c21ee4361b9100010344ed.html

 

LOS AVALES ICO PARA AYUDAR A LOS JÓVENES A COMPRAR VIVIENDA ESTARÁN DISPONIBLES EN FEBRERO

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Darán cobertura al 20% de la compra de una primera casa

Los avales ICO para facilitar el acceso a la vivienda estarán a disposición de los interesados este mismo mes de febrero. Según aseguran desde el Ministerio de Vivienda, las dos líneas anunciadas por la ministra Isabel Rodríguez se aprobarán este mismo mes en el Consejo de Ministros y la intención es que, en el caso de los avales, empiecen a estar a disposición de los interesados a lo largo de febrero.

Rodríguez anunció a finales de enero en su comparecencia en el Congreso de los Diputados que en febrero llevaría al Consejo de Ministros dos líneas de ayuda con el ICO para facilitar el acceso a la vivienda. Una de ellas está dotada con 2.500 millones de euros y dará cobertura hasta el 20% de la compra de una primera vivienda, porcentaje que, habitualmente, no cubren los bancos con sus préstamos y deben sufragar los hipotecados, lo que se convierte en una importante barrera de entrada para la compra de vivienda. Esta línea está pensada para personas de hasta 35 años con ingresos inferiores a los 37.800 euros al año, con la posibilidad de que el límite se pueda ampliar al 70% en el caso de familias monoparentales. El Gobierno calcula que de esta línea se podrían beneficiar hasta 50.000 personas.

La segunda línea de crédito anunciada por el Ministerio de Vivienda está dotada con 4.000 millones en el marco de la adenda del Plan de Recuperación y estará destinada a la promoción de vivienda asequible, especialmente en fórmulas de colaboración público-privadas, herramienta que el ministerio considera imprescindible para movilizar financiación a precio más reducido que el del mercado.

Como explicó Rodríguez en el Congreso, otro de los grandes objetivos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana es reforzar la oferta de vivienda asequible mediante fórmulas de colaboración público-privada que permitan movilizar viviendas vacías para destinarlas a alquiler asequible. Para ello, seguirán los pasos dados por algunas comunidades autónomas como Extremadura o País Vasco, que ya han puesto en marcha planes en este sentido.

Para este mes se espera también que el Ministerio de Vivienda apruebe de forma definitiva el Índice de Precios de Referencia del Alquiler. Este indicador es necesario para limitar los precios en las denominadas áreas tensionadas dado que es el que se aplicará para topar las subidas de precios a los grandes tenedores, que se definen como aquellos que posean cinco o más inmuebles en estas zonas. Las áreas tensionadas deberán ser solicitadas por las comunidades. Cataluña ya ha anunciado que comenzará a contener rentas en 140 municipios que ya ha declarado tensionados en cuanto el índice esté disponible.

 

Publicado en: https://www.larazon.es/economia/avales-ico-ayudar-jovenes-comprar-vivienda-estaran-disponibles-febrero_2024020665c14f36327cdd0001b1f316.html

 

 

LA INVERSIÓN ESPECULATIVA, FACTOR CLAVE EN LA SUBIDA PERSISTENTE DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

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Un informe de Funcas asegura que los inversores mayoristas determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios

La vivienda es un elemento esencial en el ciclo de la vida de cualquier persona y un derecho recogido en la Constitución. No obstante, su accesibilidad se ha convertido en un problema en muchos países y España no es una excepción. La principal barrera para acceder a una vivienda en propiedad es el precio, que no ha parado de subir en España en los últimos años a pesar de que los expertos vaticinaban un frenazo en 2023. La persistencia de las subidas de los precios, sin embargo, parece no casar del todo con las condiciones macroeconómicas en la medida en que la demanda debería verse afectada negativamente por las subidas de tipos de interés y un crecimiento económico más moderado. ¿Por qué siguen entonces subiendo? En opinión de Funcas, hay un elemento que contribuye de forma importante a inclinar la balanza: los grandes inversores.

Según explica la Fundación de Cajas de Ahorros en su último el último número de sus Cuadernos de Información Económica, desde enero hasta octubre de 2023 (último dato disponible) el número total de compraventas de vivienda fue de 832.756 pero sólo se hipotecaron 323.998. Esto indica que sólo un 38,9% de operaciones de venta de vivienda se realiza con financiación hipotecaria. Para Funcas, aunque puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, “la interpretación más clara de este contraste es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente -con una naturaleza más especulativa- que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios”.

La fundación también destaca que hay que considerar que otro porcentaje importante de estas operaciones sin financiación hipotecaria se concentra en zonas turísticas y es acaparado para segunda residencia de españoles o por no residentes. En todo caso, también se da en ciudades del interior, lo que incide (tanto en el tramo mayorista como el minorista) en la opción de compra de vivienda como inversión no residencial. “Esto puede ser un obstáculo también para el acceso a primera vivienda para uso residencial, puesto que incita subidas de precios incluso en coyunturas en los que los fundamentales económicos apuntarían a su reducción”, explica Funcas. No hay que olvidar, añade, que en el prolongado periodo de tipos de interés reducidos o negativos desde la crisis financiera hasta finales de 2021, la vivienda se convirtió en un destino de inversión fundamental a falta de otras oportunidades de rentabilidad, lo que también ha tenido efectos a largo plazo, incluso aunque los tipos de interés ahora sean más elevados.

Otros factores

Junto al efecto que causan en el mercado este tipo de inversores, Funcas destaca otros elementos que se erigen en barreras para acceder a una vivienda por impactar también de forma notable en los precios como la escasez de suelo y el aumento de la demanda. Algunas políticas urbanísticas y de uso del suelo, particularmente las que no favorecen la oferta de viviendas para uso residencial, han contribuido a deteriorar el acceso a la vivienda, advierten.

Para Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, autores del análisis, la disminución de la asequibilidad de la vivienda genera diferentes e problemas problemas sociales y económicos. Para empezar, “exacerba la desigualdad, ya que beneficia a los propietarios de vivienda y perjudica a los inquilinos y a las familias que no pueden permitirse adquirir una casa”, explican. Asimismo, los problemas de acceso a la vivienda tienen un impacto negativo en la movilidad social. “Las familias con menos ingresos y que no pueden comprar una casa pueden verse obligadas a vivir en zonas que ofrecen menos oportunidades de empleo y educación”, añaden.

Posibles soluciones

El análisis de Funcas añade que las respuestas políticas a los problemas de asequibilidad de las hipotecas suelen ser los subsidios al crédito y la reestructuración de los contratos hipotecarios. Sin embargo, avisa, “esta estrategia no ha obtenido siempre los resultados esperados”. A menudo, las medidas de apoyo de los gobiernos “no amortiguan eficazmente los ciclos bajistas de precios de la vivienda y en algunos casos, han contribuido a prolongar las burbujas”, según lamentan. Por ello, considera que los responsables de las políticas podrían replantearse el fomento de la propiedad en favor de garantizar “un acceso inclusivo a viviendas de calidad”. Esto incluiría apoyar un mercado de alquiler eficiente (dejando atrás intervenciones que elevan más los precios) y más oferta de vivienda, incluido un parque público más amplio en muchos casos, según concluyen.

Fuente publicado en https://www.larazon.es/economia/inversion-especulativa-factor-clave-subida-persistente-precios-vivienda_2024012965b14183327cdd0001d6debd.html

REINVENTAN EL HORMIGÓN PARA ACABAR CON EL CALOR URBANO Y REDUCIR LA FACTURA DE LA LUZ

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Investigadores de San Sebastián patentan un “hormigón fotónico” que disipa el calor, reduciendo la temperatura interior y evitando las islas de calor en las ciudades

Cualquiera puede experimentarlo, especialmente en los días de verano: sentarse en un banco de cemento o de piedra al que le ha estado dando el sol no es la mejor idea. Algunos materiales de construcción absorben la energía y luego irradian calor. La temperatura de las ciudades se dispara y sucede lo mismo en el interior de los edificios, aumentando el gasto para enfriarlos. Urge la búsqueda de alternativas en un planeta cada vez más caliente y un proyecto español empieza a despuntar con fuerza.

En el tejado del Centro de Física de Materiales (CFM, que pertenece al CSIC y a la Universidad del País Vasco), ubicado en San Sebastián, encontramos la prueba de concepto que puede cambiarlo todo: un nuevo tipo de hormigón, denominado hormigón fotónico, que no se calienta cuando se encuentra bajo la exposición solar. Los investigadores que lo han desarrollado ya comprobaron el pasado verano que este material se mantiene entre tres y cinco grados por debajo de la temperatura ambiente incluso en las horas centrales de los días más calurosos. En cambio, el hormigón tradicional puede alcanzar hasta 60-70 °C, así que la diferencia en el interior del edificio también es brutal. ¿Cuál es el secreto?

"Es una tecnología de enfriamiento radiativo", explica a El Confidencial Jorge S. Dolado, investigador del CFM y coordinador del proyecto europeo Miracle (acrónimo del inglés Photonic Metaconcrete with Infrared Radiative Cooling Capacity for Large Energy Savings), que cuenta con tres millones de euros para desarrollar la idea. El hormigón que han conseguido tiene dos propiedades no convencionales: evita absorber calor y lo hace porque refleja la energía solar en forma de radiación infrarroja. Esta segunda característica tiene consecuencias de mayor alcance.

"Generalmente, la atmósfera detiene la radiación que emitimos", comenta el científico. Así se explica el efecto invernadero, ya que el calor queda atrapado en el planeta. Sin embargo, hay una longitud de onda en la que esto no sucede, precisamente, en el rango infrarrojo. Es lo que se denomina "ventana atmosférica". Por eso, "si somos capaces de manipular los materiales de forma que toda su emisión térmica se focalice dentro de ese rango, podemos hacer que esa radiación sea liberada al espacio exterior".

Por lo tanto, la receta para que el hormigón no se caliente ni contribuya a calentar el ambiente está clara: una alta reflectividad a la radiación solar unida a una emisión infrarroja dentro de la ventana atmosférica. Pero ¿cuáles son los ingredientes para conseguirlo? Dentro del proyecto Miracle (en el que también participa la Universidad Pública de Navarra, el centro de investigación Tecnalia y otras entidades de Alemania, Bélgica, Francia e Italia), los investigadores probaron varias alternativas para los hormigones del futuro. En realidad, "no necesitamos cosas muy sofisticadas", asegura Dolado. Por eso, los materiales son similares a los del hormigón normal, salvo porque "hay que eliminar elementos nocivos y maximizar los que dan un buen comportamiento". Más importante ha resultado la manera de procesar el material. "La porosidad influye muchísimo", asegura el experto, porque parte del efecto se consigue a través del vacío, pero el tamaño de los poros tiene que ser muy concreto.

También son importantes las adiciones que se agregan a la mezcla principal, "metamateriales" que aportan propiedades. "En la propuesta inicial, lo hacíamos con estructuras tridimensionales basadas en microfibras metálicas, por ejemplo, de acero", apunta. En las simulaciones este sistema funcionaba, pero en la práctica los investigadores comprobaron que la tecnología actual no permite incorporar este sistema con suficiente precisión, porque las microfibras deberían medir menos de micra de espesor y, más allá de experiencias de laboratorio, no este procedimiento no sería escalable. Así que, finalmente, optaron por materiales poliméricos que han dado un resultado óptimo.

"Hemos conseguido sistemas tridimensionales que se añaden y mejoran las cualidades del material", destaca el científico del CFM. Sin embargo, en realidad, "no hacen falta para conseguir las propiedades radiativas que buscamos". El hormigón utilizado en la prueba de concepto del tejado de su centro de investigación —que "se mantenía a 25 °C cuando la temperatura ambiente era de 28 °C", recuerda— presenta adiciones normales al material de partida, además de contar con la porosidad adecuada. Incorporar otro tipo de adiciones ofrecería mejores resultados, pero encarecería el producto.

De la patente a la empresa

Tras los buenos resultados y cuando el proyecto de investigación Miracle aún tiene un año por delante, los científicos ya han patentado el sistema y están trabajando en la creación de una empresa, con el apoyo del CSIC, para explotar el nuevo producto. "Los resultados son prometedores y, hasta donde sabemos, no hay nada similar", afirma Dolado. Lo más parecido son soluciones basadas en recubrimientos, pero "tienen el problema de que se degradan con el tiempo". En cambio, el nuevo hormigón, además de ser duradero y tener un coste similar al actual, "tendría un gran impacto para los edificios en cuestiones energéticas".

El próximo objetivo es realizar una prueba de concepto aún más ambiciosa, en la que realmente se pueda medir la repercusión del proyecto para la eficiencia energética de los edificios que se construyan con este material. Así que en este verano de 2024 el hormigón fotónico será probado en el edificio experimental Kubic ubicado en Derio (Vizcaya). En esta fase, se construirá un tejado real para monitorizar las temperaturas que alcanzan las habitaciones situadas debajo en contraste con las que provoca el hormigón convencional.

"En las zonas templadas del mundo, como la nuestra, el presupuesto destinado al enfriamiento ya se sitúa en torno al 50% de todo el gasto energético", afirma el coordinador del proyecto Miracle, "pero en otros lugares del planeta ya es muy superior". Por eso, el ahorro directo de energía es para las edificaciones que se construyan con este sistema es uno de los puntos fuertes de esta iniciativa, pero no el único.

Contra el calor urbano

En el contexto del calentamiento global, la radiación que emiten los materiales de las edificaciones, el pavimento y las infraestructuras urbanas se han convertido en un desafío, las llamadas islas de calor, que hacen la vida más difícil y que incluso se relacionan con problemas de salud. "Las ciudades son trampas que atrapan el calor, de manera que se llegan a registrar hasta 10 °C de diferencia con respecto al campo", recuerda el investigador.

Por eso, la tecnología de enfriamiento radiativo puede ser más que un alivio. Una ciudad que devolviese el calor emitiendo radiación infrarroja más allá de la atmósfera combatiría el aumento de temperaturas y ofrecería espacios más habitables a sus ciudadanos. Cualquier tipo de construcción e incluso el mobiliario urbano, incluyendo suelos y bancos, podrían estar hechos del nuevo material.

Por el momento, el único inconveniente que encuentran los promotores del proyecto estaría en las carreteras. "Aquí no usamos mucho el cemento para las autopistas, aunque hay algunos casos, pero en otros países sí. El problema de esta aplicación es que aún no tenemos el producto perfecto porque, al reflejar la luz solar, podría rebotar en el pavimento y hacer que el conductor tuviese problemas de visibilidad", reconoce. Por eso, una de las tareas que tienen por delante los investigadores es encontrar la fórmula para que esto no suceda.

Fuente publicado en: https://www.elconfidencial.com/tecnologia/ciencia/2024-01-29/reinventan-hormigon-calor-urbano-factura_3818885/

CUATRO JUECES CONTRA EL FALLO QUE FAVORECE LA OKUPACIÓN

CUATRO JUECES CONTRA EL FALLO QUE FAVORECE LA OKUPACIÓN

EL GOBIERNO NO PUEDE CARGAR LA FALTA DE PISOS EN ALQUILER SOBRE PROPIETARIOS PARTICULARES

Los magistrados se oponen a la sentencia mayoritaria que consideró constitucional el decreto del Gobierno para prorrogar la prohibición de los desahucios, tras el COVID

La insuficiencia de viviendas en alquiler en nuestro país «es una razón constitucionalmente legítima para regular ese mercado» de acuerdo con el artículo 47 de la Constitución pero «no permite al Gobierno hacer recaer los costes de esa insuficiencia sobre los propietarios» particulares. Ello contraviene no solo la prohibición de «afectar» al derecho constitucional de propiedad del artículo 86.1 sino el «contenido esencial» de este derecho protegido por el artículo 53.1 de nuestra Carta Magna, que dice que «nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes».

Así se oponen, en un contundente voto particular, los cuatro magistrados del bloque profesional al fallo mayoritario con el que Tribunal Constitucional avaló la prórroga decretada por el Gobierno de Pedro Sánchez a favor de paralizar los desahucios durante la pandemia del Covid, una vez terminada ésta.

La medida, a juicio de los jueces discrepantes –César Tolosa, Concepción EspejelEnrique Arnaldo Ricardo Enríquez– supone validar de manera indirecta la ‘okupación’ que se está beneficiando de la situación legal generada, a priori, con una intención de carácter temporal que se ha convertido en permanente.

De hecho, como señalan en su voto, «el decreto-ley recurrido» que ha sido salvado con el apoyo de los miembros del ala izquierdista de la Corte, « habilita la privación singular de bienes (viviendas) a sus propietarios (personas jurídicas y también físicas)» de una manera que «no sólo no es indefinida (y no temporal, como dice la mayoría). Es que, además, tampoco garantiza una compensación, como afirma la mayoría» a quienes se ven perjudicados con la misma.

Y, para ello, «nuestros compañeros aíslan los periodos de vigencia de cada decreto-ley como si fueran compartimentos estancos». Es decir, el bloque capitaneado por Cándido Conde-Pumpido «omite por una parte, que la suspensión acordada bajo la vigencia de este decreto-ley» sobre los desahucios de inquilinos «puede permanecer vigente por efecto de esas prórrogas durante varios años, veremos cuántos», advierten.

La pandemia no puede convertirse en un comodín ni en un conjuro para que el Gobierno sustituya la potestad legislativa del Parlamento y apruebe decretos a voluntad

Pero es que, además, «las suspensiones acordadas bajo la vigencia de decretos-leyes anteriores (vigentes entre el 21 de enero y el 3 de agosto de 2021) pudieron permanecer prorrogadas hasta el 31 de octubre de ese año (y más allá) por efecto de este decreto-ley, y no de otros. ¿Qué clase de concepto de temporalidad es ese? ¿Dónde empieza y dónde termina esa temporalidad?», se preguntan.

Algo que la sentencia dictada por el TC «no explica, obviándose que las sucesivas prórrogas de esa medida suspensiva mediante la fórmula del decreto-ley no se compadecen con la configuración constitucional de los decretos-leyes como «disposiciones legislativas provisionales» (art. 86.1 CE), únicamente admisibles «en casos objetivos de urgente y extraordinaria necesidad».

Suspende los «lanzamientos penales»

No en vano, apoyado en el argumento de que han aumentado los lanzamientos civiles, el Gobierno «no puede justificar en modo alguno, según el canon de control externo que corresponde a este Tribunal (…), es que se suspendan los lanzamientos penales, cuyo número y evolución se desconocen por completo», alertan los cuatro magistrados discrepantes. «La corrección lógico-formal de la justificación ofrecida por el Gobierno es lo mínimo que debe exigirse en el control externo» de la misma, recuerdan.

«No dudamos de las secuelas económicas y sociales de la pandemia», declaran los magistrados discrepantes. «Ahora bien, es carga argumental del Gobierno presentarlas de forma explícita y razonada cuando quiere aprobar un decreto-ley para reaccionar ante esas consecuencias, y vincular la norma así aprobada a una situación concreta derivada de la crisis que trata de remediar».

La mayoría prescinde artificiosamente de la sucesión de decretos-leyes que han prorrogado esta potestad de suspensión hasta convertirla en una medida de vigencia indefinida

«Como este tribunal ya ha tenido ocasión de señalar, el empleo del decreto-ley únicamente se justifica en casos objetivos de urgente y extraordinaria necesidad, esto es, ante coyunturas en las que se haga presente la exigencia de una intervención normativa inmediata, solo atendible mediante esa disposición legislativa provisional; algo muy distinto, en suma, a la simple conveniencia de contar, lo antes posible, con la norma que el Gobierno estime oportuna», han subrayado los jueces en el voto particular al que ha tenido acceso El Debate.

«Es asimismo doctrina constitucional consolidada que no son admisibles fórmulas genéricas, estereotipadas o rituales aplicables para cualquier medida de un modo intercambiable de una marcada abstracción y, por ello, de prácticamente imposible control constitucional», advierten.

Una afectación grave de la propiedad

Cabe recordar que tanto el Gobierno, como después el sector izquierdista de la Corte de Garantías, aseguraron que la posibilidad de suspender lanzamientos en causas penales por delitos de usurpación de viviendas sin violencia o intimidación se establecía «con carácter extraordinario y temporal» por decreto-ley del Gobierno durante la vigencia de un estado de alarma.

La realidad es que se ha prorrogado su vigencia «por ocho decretos-leyes adicionales y sucesivos (entre ellos el ahora recurrido) y habrá estado vigente, sin solución de continuidad, durante casi cuatro (…) y más de tres años y medio después de finalizado el estado de alarma al que inicialmente se vinculó».

«Esta no es una afectación mínima y temporal del derecho de propiedad», como ha sostenido la mayoría del Pleno del TC. Los magistrados Tolosa, Espejel, Arnaldo y Enríquez alertan de que se trata de «una afectación indefinida». «Un propietario que haya visto suspendido el lanzamiento del ocupante o usurpador de su vivienda (…) puede tener esa suspensión prorrogada a fecha de esta sentencia, más de dos años después. Y esa suspensión aún puede prorrogarse un año más, hasta el 31 de diciembre de 2024, conforme a la última prórroga acordada. E incluso más allá de 2025», de acuerdo con la nueva Ley de Vivienda modificada, a su vez también, por decreto-ley.

Publicado en: https://www.eldebate.com/espana/20240122/cuatro-jueces-contra-fallo-favorece-okupacion-gobierno-no-puede-cargar-falta-pisos-alquiler-sobre-propietarios-particulares_168730.html

SIN ESCAPATORIA: COMPRAR UN PISO YA ES TAN CARO COMO ALQUILARLO

SIN ESCAPATORIA: COMPRAR UN PISO YA ES TAN CARO COMO ALQUILARLO

En nueve ciudades las cuotas hipotecarias superan a los alquileres. Se han disparado por la subida de tipos y el alza de los precios de venta. En San Sebastián la cuota de una vivienda de 80 m2 asciende a 1.870,4 euros, mientras que el alquiler cuesta 1.344 euros

 

Inflación persistente, pérdida de poder adquisitivo, agotamiento del ahorro, subidas de tipos y economía amenazada por la inestabilidad geopolítica. Estos eran los ingredientes de la receta perfecta para que los precios de la vivienda cayeran en 2023, pero en la práctica la dificultad para comprar siguió creciendo hasta convertirse en una opción casi tan inviable como el alquiler. De hecho, según un estudio realizado por UVE Valoraciones, a finales del año pasado, la cuota hipotecaria superó a la cuota del alquiler en nueve municipios de los 63 analizados: San Sebastián, Marbella, Alcobendas, Pamplona, Cádiz, Palma de Mallorca, La Coruña, Bilbao y Madrid. Además, en 44 municipios (70% del total) la cuota hipotecaria supuso más del 75% del alquiler.

El porcentaje de municipios con cuotas superiores a los alquileres ha aumentado respecto a 2022. Entonces, sólo en 11 municipios de los 110 estudiados los alquileres eran superiores a las cuotas correspondientes durante ese último año. Estos eran San Sebastián, (Getxo), Alcobendas, Palma de Mallorca, (Sant Cugat del Vallès), (Pozuelo de Alarcón), Marbella, (Majadahonda), La Coruña, (Rivas-Vaciamadrid) y Pamplona. Entre paréntesis están los municipios de menos de 100.000 habitantes. Ahora repiten todos los que tenían población superior a 100.000 habitantes y se añaden Cádiz, Bilbao y Madrid. También aumenta la tasa de municipios donde la hipoteca supone más del 75% del alquiler. En 2022, sólo se daba esta situación en el 64% de los municipios analizados.

 

Así, de los 63 municipios con mayor población de España, en San Sebastián la cuota hipotecaria de una vivienda de 80 metros cuadrados asciende a 1.870,4 euros (23,38 euros por m2), mientras que el alquiler de un inmueble del mismo tamaño cuesta 1.344 euros, es decir, 526,40 euros menos. En Marbella, la cuota asciende a 19,44 euros por m2 (1.555,2 euros para un piso), mientras que el alquiler cuesta 16,20 euros (1.296 euros) y en Alcobendas la cuota de una vivienda media se eleva a 1.408 euros (17,6 euros por m2), mientras que la mensualidad de un alquiler ronda los 1.252 euros (15,65 euros por m2).

Estos cambios en la relación entre las cuotas hipotecarias y los alquileres se deben a la evolución dispar de los arrendamientos y al mayor coste de comprar, tanto por el alza de los precios de venta como por las mayores cuotas a causa de la subida de tipos. No obstante, «que las cuotas hipotecarias sean superiores a los alquileres no implica que sea mejor alquilar que comprar en el largo plazo», asegura Germán Pérez Barrio, presidente de presidente de UVE Valoraciones. «En nuestros cálculos, sólo en San Sebastián es claramente preferible alquilar frente a la compra incluso a largo plazo; el equilibrio entre comprar y alquilar se alcanza cuando las cuotas son cerca del 35% superiores a los alquileres», añade.

«Aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, no hay que olvidar que el principal obstáculo para quien compra por vez primera es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28%-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades financieras, el 20%, y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8% y el 12% dependiendo de la zona. Este es el principal obstáculo para los jóvenes», matiza el presidente de UVE Valoraciones. En este sentido, sólo el 16% de los jóvenes españoles de entre 16 y 29 años están emancipados porque alquilar se come el 90% de su sueldo y para comprar necesitan un ahorro que supone 3,7 veces su salario anual, según datos recientes del Consejo de la Juventud de España y de la Fundación BBVA y el Ivie.

 

Según un estudio realizado por Idealista en base a los datos del cuarto trimestre de 2023, el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para afrontar el alquiler de una vivienda de dos habitaciones, conocido como tasa de esfuerzo, creció del 30% al 33% de media en el último año, por encima del máximo recomendado por los expertos para evitar sobreendeudarse, mientras que el esfuerzo en el caso de la compra se elevó en mayor medida, del 18% al 22%. No obstante, ya hay ciudades donde el alquiler o la hipoteca se comen casi la mitad del sueldo. En concreto, la cuota hipotecaria en Palma de Mallorca supone el 46% del salario y el alquiler se lleva el 44% del sueldo en Barcelona.

Para 2024, «las perspectivas en el caso del alquiler son negativas, no solo en lo referente al precio sino que de mantenerse (o endurecerse como en el caso de Cataluña) las políticas de vivienda no se conseguirá revertir el proceso de pérdida de oferta, lo que aumentará las dificultades de las familias para acceder a una vivienda en alquiler», advierte Francisco Iñareta, portavoz de Idealista. En el caso de la compra de vivienda, el portal ve posible que la anunciada reducción de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) en el tercer trimestre de este año «consiga abaratar ligeramente el coste de financiación, lo que supondría una reducción del esfuerzo si no se incrementa con fuerza la demanda y tensiona al alza los precios».

 

Articulo publicado en: https://www.larazon.es/economia/escapatoria-comprar-piso-tan-caro-como-alquilarlo_2024012465b062a1014c8a0001e13b69.html

LA CARBONERÍA, JOYA ARQUITECTÓNICA DEL EIXAMPLE, BUSCA UN PRESTIGIOSO PREMIO EUROPEO

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La Carbonería, el edificio más antiguo del Eixample en Barcelona, ha concluido su transformación en una promoción de once viviendas de lujo. Este icónico inmueble, reconocido por su historia como símbolo del movimiento okupa y del arte urbano, ha sido completamente renovado con el objetivo de ganar un destacado premio europeo en reconocimiento a su valioso patrimonio.

Ubicada en la confluencia de las calles Floridablanca y Comte d'Urgell, La Carbonería es considerada la finca más antigua del Eixample y ha sido sometida a una impresionante rehabilitación bajo la dirección del arquitecto Ángel Borrego Cubero de Office for Strategic Spaces. Esta restauración ha sido nominada al Premio Europeo de Intervención en Patrimonio Arquitectónico (AHI) en la categoría de "Patrimonio Construido".

Este edificio, también conocido como La Casa Tarragó, ha experimentado diversas etapas a lo largo de su historia, desde su origen como una empresa carbonera hasta su evolución como un centro social autogestionado. Tras una completa renovación, ahora alberga once lujosas viviendas distribuidas en diferentes plantas, con un rango de precios que oscila entre los 460.000 euros y los 740.000 euros.

Estas viviendas han sido meticulosamente diseñadas utilizando materiales naturales y sostenibles, incorporando elementos contemporáneos y tecnologías eficientes. Además, se caracterizan por contar con amplias ventanas, techos altos y una zona común en la azotea que incluye una piscina. La Carbonería destaca como un ejemplo sobresaliente de preservación del patrimonio construido y un testimonio del diseño urbano moderno en Barcelona.

Con su nominación al prestigioso premio europeo, La Carbonería enfatiza su importancia histórica y su excepcional arquitectura, consolidándose como un hito arquitectónico en la ciudad de Barcelona."

 

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LOS EFECTOS DE LA LEY DE VIVIENDA: PRECIOS DISPARADOS, CASTING DE INQUILINOS Y OFERTA INEXISTENTE EN MADRID O BARCELONA

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Los efectos de la ley de vivienda: precios disparados, casting de inquilinos y oferta inexistente en Madrid o Barcelona

Siendo necesaria, la ley nació sin consenso, no se admitieron enmiendas en su tramitación parlamentaria y no convence a nadie

El Consejo de Ministros acordó el 1 de febrero de 2022 remitir a las Cortes el «Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda» para que fuese tramitado por el procedimiento de urgencia. Sin embargo se quedó aparcado durante más de un año, hasta su aprobación por el Congreso de los Diputados el 27 de abril de 2023 y por el Senado el 17 de mayo, publicándose en el BOE el 25 de mayo para que entrase en vigor al día siguiente. Justo dos días antes de la celebración de las elecciones municipales y autonómicas el 28 de mayo.

Probablemente el Gobierno pensaba entonces que no iba a poder seguir en el poder y quiso hacer un guiño a los partidos que le habían venido apoyando en la legislatura, Podemos, ERC y EH Bildu. Eran los que más interés tenían en una ley con ese contenido y con los que se había comprometido a aprobarla y, de paso, dejarle una bomba de relojería al nuevo Gobierno que se formase, previsiblemente del PP con VOX.

Curiosamente, Cataluña ha sido una de las cuatro Comunidades Autónomas que la han recurrido ante el Tribunal Constitucional, junto con Madrid, Andalucía e Islas Baleares, estas tres últimas gobernadas por el PP. Lo que demuestra que es una ley que nació sin consenso, no se admitieron enmiendas en su tramitación parlamentaria (cuando, al fin, se decidió el Gobierno a aprobarla tuvo que hacerlo a la carrera, para que se publicase en el BOE y entrase en vigor antes de la celebración de las elecciones), y la realidad es que es una ley que no convence a nadie, ni a los partidos políticos, tampoco al sector inmobiliario, ni a los inversores, ni a los ciudadanos, ni a las asociaciones y organizaciones de defensa de los usuarios.

¿Era entonces necesaria una ley estatal de vivienda, habida cuenta que la misma es una materia de titularidad autonómica en virtud del art. 148 de la Constitución Española y de los respectivos Estatutos de Autonomía? Mi opinión es que sí, puesto que el Estado dispone de título competencial, al amparo del art. 47 de la CE, para establecer las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a una vivienda digna y adecuada, así como sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149 CE), y así lo recogió el CGPJ en su informe jurídico preceptivo, pero no vinculante, emitido el 27 de enero de 2022 sobre el Anteproyecto de Ley que le fue presentado por el MITMA.

Y así figura exactamente en el art.1 de la Ley 12/2023: «Regular en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, con objeto de asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, regular el contenido básico del derecho de propiedad en relación con su función social», aunque lo que está propiciando es generar desigualdad entre los ciudadanos, según en qué Comunidad Autónoma vivan.

Y, ¿está la ley cumpliendo su objetivo, facilitar el derecho al acceso a la vivienda? La respuesta es que no, es más, el resultado en los escasos meses que lleva en vigor es justamente el contrario al perseguido. Cada vez resulta más difícil poder comprar o alquilar una vivienda, los precios se han encarecido en 2023 un 8,1 % y los alquileres un 10,1 %, como media.

En algunas grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, el problema no es el precio, sino la inexistencia de oferta, debido a la infraproducción de vivienda nueva, insuficiente para satisfacer la creación de hogares y la demanda de reposición, así como a la retirada masiva de oferta de viviendas destinadas al alquiler por sus propietarios, asustados por una regulación tan intervencionista que, además de no tener libertad para fijar unos precios que cubran los gastos de tenencia y conservación de las viviendas y les procure una mínima rentabilidad, temen no poder recuperar su vivienda en caso de que el inquilino no pague el alquiler o si al finalizar su contrato no deja la vivienda (el Gobierno ha acordado con Podemos prorrogar la suspensión de los desahucios a vulnerables hasta 2028), pero tampoco pueden actualizar los alquileres más allá de los límites impuestos por el Gobierno, aunque sus gastos suban por encima de las rentas que perciben, lo que se traduce en un peor mantenimiento de la vivienda, en perjuicio de los ocupantes. Así, nos hemos acostumbrado a los «castings» para los que quieren alquilar un piso, de forma que se selecciona a los más solventes, expulsando precisamente a aquellos que se quería proteger.

Y por si fuera poco, el próximo 1 de febrero en Cataluña entrará en vigor la limitación del precio de los alquileres en las denominadas zonas tensionadas, aplicando unos índices que aún se desconocen y ni siquiera se sabe como se habrán elaborado, para que luego se diga que existe seguridad jurídica.

  • Julián Salcedo es doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid

 

Fuente: https://www.eldebate.com/economia/20240119/efectos-ley-vivienda-precios-disparados-casting-inquilinos-oferta-inexistente-madrid-barcelona_168069.html